Cambio de administrador · CABA y AMBA
Cómo cambiar de administrador
Lo decide la asamblea. Te explicamos cada paso con lo que dicen la Ley 941 y el Código Civil y Comercial, y si el edificio elige Dominium, nos ocupamos de los papeles y del traspaso.
Consorcio de propietarios
Convocatoria a asamblea extraordinaria
Sábado 21 de noviembre, 10 h, en el SUM. Segunda convocatoria a las 10:30 h.
Orden del día
- 1.Designación de dos propietarios para firmar el acta.
- 2.Remoción del administrador actual.
- 3.Designación de la nueva administración y aprobación de sus honorarios.
- 4.Entrega de la documentación del consorcio y traspaso de las cuentas.
Notificada a todos los
propietarios
El consejo de propietarios
Lo que dice la ley
En CABA rigen dos normas. La Ley 941 (texto ordenado por la Ley 3.254) crea el Registro Público de Administradores y fija las obligaciones del administrador; la aplica la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC). El Código Civil y Comercial, en sus artículos 2065 a 2069, regula cómo se designa al administrador, qué tiene que hacer y cómo se lo remueve.
La remoción la decide la asamblea por mayoría absoluta de los propietarios (art. 2060), salvo que el reglamento de copropiedad pida otra mayoría. Por eso el primer paso es leer el reglamento.
En Provincia de Buenos Aires la Ley 941 no rige: se aplican el Código Civil y Comercial y el reglamento. El procedimiento de asamblea es parecido.
Los siete pasos
Del reglamento a la nueva administración. Cada paso bien hecho evita que la decisión se pueda impugnar después.
- 1
Leer el reglamento de copropiedad
Reglamento de copropiedad
Buscá la cláusula de remoción: qué mayoría pide, cómo se convoca una asamblea extraordinaria y con cuánta anticipación. Si el reglamento es anterior a la Ley 941 o al Código Civil y Comercial, la norma vigente prevalece en lo que se contradiga.
- 2
Juntar los números y los votos
Antes de convocar, hablá con los vecinos para saber si hay mayoría. Una asamblea que fracasa por falta de quórum le da tiempo a la administración actual. Ayuda llevar números concretos: qué se paga, qué no tiene factura, qué no cierra.
Con Dominium. Miramos juntos la última liquidación y te mostramos qué cambiaría. Podés empezar por revisar tus expensas gratis.
- 3
Convocar la asamblea extraordinaria
Ley 941 · Reglamento de copropiedad
La convocatoria tiene que cumplir el reglamento y la Ley 941: notificación fehaciente a todos los propietarios, con la anticipación que fije el reglamento y un orden del día que diga «remoción del administrador y designación del nuevo». Si no lo dice, la decisión se puede impugnar. Cómo armar la convocatoria.
Con Dominium. Preparamos la propuesta, el orden del día y los papeles para votar.
- 4
Votar y labrar el acta
Código Civil y Comercial, art. 2060
La remoción la decide la asamblea por mayoría absoluta de los propietarios, salvo que el reglamento pida otra. El acta se escribe en el Libro de Actas durante la misma asamblea. Votan los propietarios: un inquilino solo puede votar con un poder escrito del propietario y si el reglamento lo admite.
Con Dominium. La asamblea puede ser presencial o por videollamada.
- 5
Notificar al administrador saliente
Carta documento
La remoción se le comunica por carta documento u otro medio fehaciente. Desde que la recibe corre el plazo para que entregue toda la documentación del consorcio.
- 6
Recibir y revisar la documentación
Código Civil y Comercial, art. 2067 · Ley 941
Libros de actas y de contabilidad, reglamento, contratos con proveedores y personal, pólizas de seguro, accesos a las cuentas del consorcio, comprobantes de pago, datos del encargado y Libro de Órdenes. En CABA, lo que no se entrega se puede denunciar ante la DGDyPC.
Con Dominium. Hacemos el traspaso: libros, cuentas, proveedores, encargado y deudas en curso.
- 7
Verificar la inscripción del nuevo administrador
Ley 941 · Registro Público de Administradores
En CABA, quien asume tiene que estar inscripto en el Registro Público de Administradores. La inscripción se puede consultar en el sitio del Gobierno de la Ciudad.
Cuánto puede tardar
- Sin conflictos
- Entre 45 y 90 días, de la convocatoria a la nueva administración.
- Si la documentación no aparece
- De 4 a 6 meses.
- Con impugnaciones judiciales
- Puede pasar el año.
Lo que más demora es un reglamento desactualizado, un quórum difícil de reunir o una administración saliente que tiene sola los papeles del consorcio.
Si el edificio elige Dominium
Preparamos la asamblea con el consejo y, después del voto, nos ocupamos del traspaso. El cambio no tiene costo.
- La propuesta, el orden del día y los papeles para votar
- La asamblea, presencial o por videollamada
- El traspaso de libros, cuentas, proveedores, encargado y deudas en curso
- Una cuenta a nombre del consorcio y la app para todos los vecinos
Preguntas frecuentes
¿Otra pregunta? Escribinos a hola@dominium.com.ar
¿Se puede cambiar de administrador sin una asamblea?
No. La remoción del administrador la decide la asamblea de propietarios. Cualquier atajo que la saltee deja la decisión expuesta a nulidades.
¿Qué pasa si el administrador no entrega la documentación?
En CABA, no entregar la documentación del consorcio es una infracción a la Ley 941. Se lo intima por carta documento y, si sigue sin entregarla, se lo puede denunciar ante la DGDyPC, que puede aplicar multas o suspenderlo en el Registro Público de Administradores.
¿Y si el administrador impugna la asamblea?
Una remoción votada válidamente no se puede rechazar, pero sí se puede atacar por defectos de forma: convocatoria sin la anticipación debida o sin notificación fehaciente, orden del día que no menciona la remoción, quórum mal computado o un acta con errores. Todos se evitan cuidando cada paso.
¿Los inquilinos pueden votar el cambio?
En general, no. El voto en asamblea corresponde a los propietarios. Un inquilino solo puede votar con un poder escrito del propietario y si el reglamento lo admite.
¿Se puede cambiar de administrador si el consorcio tiene deudas?
Sí. Las deudas del consorcio no impiden la remoción. Pasan a la nueva administración como parte del traspaso.
¿Cuánto cuesta hacer el cambio?
El proceso no tiene costos fijos más allá de la carta documento y, si hay impugnaciones, el asesoramiento legal. Con Dominium el traspaso no tiene costo: el honorario de administración empieza cuando asumimos.
¿Esto vale en Provincia de Buenos Aires?
La Ley 941 rige solo en CABA. En Provincia de Buenos Aires se aplican el Código Civil y Comercial y el reglamento de copropiedad. El procedimiento de asamblea es parecido, pero no hay un registro de administradores ni un organismo de control como en la Ciudad.
Llevá Dominium a tu edificio
Miramos juntos la liquidación de hoy y te contamos cómo sería el cambio, paso por paso. Sin compromiso.